안녕하세요. yyDandy입니다.
오늘은 현재 건설 및 금융업 논란의 중심인 태영건설 PF발 워크아웃 사태에 대해 이해하기를 주제로 말씀드릴게요!
PF 사업구도
이를 정확하게 이해하기 위해선 대략적이나마 PF사업 구도에 대한 이해가 필요합니다. 실제 PF 사업은 여러 형태의 종류로 진행하지만 핵심만 간단하게 말씀드려보겠습니다. PF 사업은 크게 세 가지로 이루어져있습니다. 첫째, 시행사 둘째, 시공사 셋째 금융기관이 있습니다.
시행사는 사업전체의 사업의 주체입니다. 준공 후 분양대금을 가져갑니다. 시공사는 건설사인데요. 시행사로부터 사업을 수주해서 건설을 진행하며 수주금액이 수익이 됩니다, 금융기관은 시행사에게 돈을 대여하고 이자수익을 챙겨가죠.
예를 들어 100% 분양이 되었을 때 받을 수 있는 분양대금 규모가 8천억원 규모의 아파트 단지를 짓는다면, 공사금액을 포함한 해당 프로젝트에 소요되는 금액(비용)은 약 5천억이라고 가정한다면 시행사는 자기돈(에쿼티) 500억정도로 사업을 일으킵니다. 그럼 사업이 성공한다고 가정했을 때 해당 프로젝트로 나오는 수익은 (8천억-5천억)3천억입니다.
그럼 도대체 어떻게 시행사는 500억으로 5000억짜리 비용이 드는 사업을 시작할 수 있을까요? 이때 증권사, 캐피탈, 저축은행 등과 같은 금융기관이 나타납니다. 이런 금융기관들은 해당 프로젝트의 사업성을 보고 대출여부를 판단합니다. 의외겠지만 지난 3년간 이런 금융기관들은 완전히 을중의 을이였어요. 왜냐? 프로젝트에 돈만 빌려주면 대부분 사업지가 분양에 성공했고, 돈만 빌려주면 상환은 당연한거였으니까 다들 시행사에게 돈 빌려주려고 돈싸들고 줄서있었거든요
그럼에도 불구하고 아무리 을이여도 금융기관들이 바보들도 아니고 사업성 하나만 보고 저렇게 큰 돈을 빌려줬을까요? 그건 아닙니다. 시행사들이 사업에 문제가 생겨 상환을 못하게되면 최소한의 보험은 들어놔야겠죠. 이때 건설사가 등장합니다. 시행사들은 건설사들와 비교하면 매우 규모가 작습니다. 아무리 업계 순위권안에 들어가도 예시와 같은 규모의 PF가 자칫 삐끗하면 그냥 개박살나는 거라고 보시면됩니다. 반면에 우리가 아는 대형건설사는 자본과 신용등급면에서 상당히 규모가 있죠.
이래서 금융기관들은 시행사에게 돈을 빌려주는 대신, 너네 사업이 혹시라도 삐긋하면 돈받을 구멍은 있어야되니 건설사한테 보증을 서달라고 요구하는 것입니다. 이 보증이 현 태영건설이 워크아웃에 들어가게된 원인입니다. 위에서 언급한 바와 같이 시행비용이 5천억이면 그 금액의 대부분은 토지매입비 혹은 공사비용이겠죠? 즉 시행사는 건설사에게 우리가 너네 일감 줄테니 보증좀 서달라고 요청합니다. 만약 5천억중 공사대금이 2천억정도면 이건 건설사의 매출로 직결됩니다.
그러니 건설사도 해당프로젝트를 판단해보고 이게 딱 될 것 같으면 수주조건으로 시행사대신 보증을 서주게됩니다. 즉 미분양으로 인해 시행사가 고꾸라지면 해당 채무는 건설사가 지급해야되는 상황이 생깁니다. 우리가 뉴스에서 보는 PF발 건설사 위기는 대부분이 이러한 보증 (신용공여, 채무인수)으로 생긴다고 보시면 됩니다.
2부에서 이어집니다!
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