[이슈] 태영건설 워크아웃 사태 이해하기 3부(건설사 위기, 부동산 영향)

안녕하세요. yyDandy입니다.

 

태영건설 워크아웃이 위험한 이유 3부 시작할게요. 흑자, 신용등급A 회사가 부도 위기인데요. 그렇다면 건설사의 미래는 어떻게 될까요? 이해하기 위해서는 1편 2편을 먼저 보시는 걸 추천드립니다!

 

 

 

2023.12.30 - [정보/정보] - 태영건설 워크아웃 사태 이해하기 1부(PF사업구도 이해하기)

태영건설 워크아웃 사태 이해하기 1부(PF사업구도 이해하기)

 

2023.12.30 - [정보/정보] - 태영건설 워크아웃 사태 이해하기 2부(워크아웃이란? 산업은행의 역할)

태영건설 워크아웃 사태 이해하기 2부(워크아웃이란? 산업은행의 역할)

 

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건설사 줄도산 위기
정부는 태영건설을 살리기 위해 엄청난 노력을 하고 있는데요. 이전 레고랜드 때는 시장안정화를 위해 50조원 규모의 안정조치를 운영했다면 이번에는 +a 로 85조원 규모로 하고 있습니다. 태영건설의 부도가 시장에 미칠 영향은 제한적이라고 발표를 하였지만 현실은 어떨까요?

https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202312290812355759

[현장영상+] 태영건설 워크아웃 신청..."시장 안정 조치, 85조 원 수준으로 운영 중"

건설사들에게 PF 자금을 빌려줄 때 은행과 같은 예금수취기관들은 예금으로 PF대출을 해줄 여력이 됩니다. 그러나 금융기관의 한 축인 증권사들은 고객예금을 받지 않기 때문에 건설사의 신용등급과 PF의 사업성을 바탕으로 ABCP를 발행합니다. (여기서 acbp는 간단하게 신용어음인데요. 국가부도의 날 영화를 보셨다면 어음에 대해 이해하기 쉬울 거에요!)

 

 

즉 시장에 태영건설 신용등급으로 자금을 땡겨오는겁니다. 그리고 분양대금으로 저 회사채를 상환하는 구조입니다. 근데 A등급의 건설사가 부도가 난다면 어떻게 될까요? 그 밑에 신용등급을 가진 채권들의 자금이탈을 막을 수 가 없는 구조가 됩니다.

 

PF 유동화증권(간략하게 회사채)은 만기가 매우 짧습니다. 즉 짧게 단타로 돈을 빌려서 건물 짓고 중도금 들어오면 갚고, 그 다음에 또 발행하고 이런식으로 이루어지는데 동등급 혹은 그 밑에 등급의 건설사들이 PF유동화증권을 발행하게 되면 이제 시장에서 살사람들이 없을겁니다. 그렇다면 말도안되게 높은 금리로 회사채를 발행할 수밖에 없습니다. 여기서 이자 감당이 안되면 지금 시장의 우려처럼 줄도산으로 갈 수밖에 없는 구조입니다.

국내부동산 영향
상당히 많은 분들이 태영건설 부도로 인해 국내 부동산 거품이 빠지는거 아니냐라고 기대반 걱정반 우려하십니다. 결론부터 말씀드리면 그 순서가 뒤바꼈다고 보시면됩니다. 즉, 태영건설 부도로 인해 국내 부동산 경기침체가 아닌, 국내 부동산경기 침체가 시작되었기 떄문에 태영건설이 워크아웃을 신청할 수밖에 없었던겁니다. 이게 무서운점은 사이클처럼 태영건설 워크아웃으로 인해 현재 침체된 부동산경기가 더욱 악화될 우려가 있다는 것입니다.

2년전 국내부동산이 폭등할 땐, 서울중심부부터 점차 서울 전역 및 수도권으로 그리고 지방부동산까지 모조리 상승했습니다. 국내 부동산은 침체가 시작되면 이와는 반대로 지방부터 서울까지 역순으로 침체가 시작되는 구조입니다. 즉 태영건설은 주택시장 호황기때 시작한 PF사업이 지방 부동산 수요가 씨가마르면서 미분양 물건이 터져나오다가 결국 워크아웃까지 가게됐다고 보시면됩니다. 즉 부동산 침체는 이미 지방 및 수도권 일부현장에서 시작된거고 결국 서울 중심부까지 갈 수밖에 없다고 봅니다.(이부분은 예측입니다) 현재 작년 서울 집값이 큰 폭으로 하향되다 정부 부동산대책 이후로 살짝 반등이 이루어졌습니다. 그럼에도 불구하고 현재 서울 부동산 거래량은 이전과 달리 거의 움직이질 않습니다. 이것이 의미하는 바가 무엇이냐 하면, 이미 수요가 축소된 지방과 달리 서울 아파트값이 버티는 원인은 3년전처럼 부동산 수요 – 공급으로 버티고있는 것이 아닌 서울 부동산 보유자들이 어깨걸고 버티기에 들어가 있는 것입니다. 즉 사는사람도 파는사람도 없다는 이야기죠.

 

 

그러면 부동산 보유자들이 언제까지 버틸 수 있느냐가 관건일 것입니다. 국내 기준금리와 미국 기준금리를 비교했을 때 현재는 기이할정도로 기준금리가 벌어지고 있는 것을 볼 수 있습니다. 이게 의미하는 것은 사실상 흔히말해 빚투 한 사람들을 정부가 살려주고 있다는 것입니다. 근데 또 한편으로 정부입장도 이해가는게 지금 기준금리를 인상하면 ‘빚투’한사람들은 심각할정도로 죽어나갈것이고 시장의 급매 물량이 터져나올것입니다. 이게 현재 금융당국의 가장 큰 고민일거에요. 죽을사람은 죽는게 시장경제의 이치겠지만 정부입장에선 부동산 연착륙이 매우 중요한 과제이기 때문입니다.

 정리하자면 사실상 태영건설 워크아웃으로 인해 시장논리로 보자면 건설사 및 유관산업의 몇만명 정도는 우습게 실직하고, 이로 인해 돈구하긴 어려워지고 금리가 급상승하고, 부동산 급매 물건들이 쏟아져 나오는 것이 이론적으론 맞지만, 정부 개입으로 인해 어떻게 될진 두고봐야 할 것같습니다. 아마 내년 4월 총선이후로 윤곽이 잡히지 않을까요?

 

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